年間家賃600万円、価格1億円なら表面利回りは6%。しかし、それがそのまま手元に残るわけではありません。教材用の計算例で、経費と借入返済を順に引いてみます。
改訂内容：年間返済を元利返済と明記し、利息を二重計上しない前提を本文と図に揃えました。
最初の6%は、経費を引く前の数字
表面利回りは「年間の満室想定家賃÷物件価格」です。家賃600万円を価格1億円で割ると6%になります。ここには空室、管理費、固定資産税、保険、修繕、借入の返済は入っていません。売買の初期費用も別です。
年間600万円から何を引くか
空室・滞納による減収を30万円、管理費・固定資産税等・保険などを計150万円とすると、営業段階の収支は600−30−150＝420万円です。経費150万円には借入利息を含めません。さらに年間の元利返済（元本と利息）が240万円なら、返済後に残る資金は180万円です。この段階では臨時修繕を含めていません。所得課税・取得時費用・追加投資は、この計算例全体から除いています。
年間600万円から残る資金（教材用の計算例）
利益と資金収支の違い
借入の元本返済は現金の支出ですが、そのまま費用になるわけではありません。一方、減価償却は損益計算に含まれても、その年に同額の現金が出ていくとは限りません。「利益が出た」と「返済後の現金がある」を混ぜずに読む必要があります。
修繕が増える場合も計算する
当初の例に、年間90万円の追加修繕を見込むと、手元資金は180万円から90万円へ減ります。家賃を変えなくても結果は半分になります。空室と修繕を一度に変えず、一項目ずつ動かすと、何が収支に効くかをつかめます。
自分の資料で試す順序
満室想定家賃、実際の入金、経常経費、年間返済、臨時支出の五つを別々に書き出してください。資料にない数字は空欄にし、管理会社の収支報告や返済予定表と照合します。ここに挙げた金額は説明用の計算例で、実際の取引や収益実績ではありません。