数年に一度の工事を平均すると、年間の負担は小さく見えます。しかし支払いは実施する年に集中します。工事の必要性と資金の山を別々に見ます。
年平均と実際の支払年を二段で書く
説明用に、5年後の工事を600万円と仮定すると、単純平均は年120万円です。ただし毎年120万円を費用として払う契約ではありません。工事を行う年には600万円の資金が必要になるため、平均額の表とは別に実際の支払予定を置きます。
他の設備更新が重なる年を見る
外壁、防水、給排水設備など、判明している計画を同じ年表へ並べます。見積がある金額と、まだ概算の金額は書き分けます。資金が足りないから一律に先送りするのではなく、安全や漏水への対応を含め、実施時期を動かせるかは建物の専門家へ確かめます。
残す資金と調達の確認を先に進める
工事代の一部を着手時に払うなら、完成する年だけでなく着手金の支払日も資金繰りへ入れます。将来の家賃がすべて同じ条件で入る前提だけに頼らず、空室や他の支出がある場合も見ます。工事の範囲を比べる仕事と、工事代を払える時期を確かめる仕事を分けて進めます。